Pajak Balik Nama Sertipikat Tanah Warisan: Kenapa Masih Harus Bayar?

Belakangan ini, publik ramai membicarakan pernyataan seorang mantan artis cilik, Leony, yang mengaku keberatan harus membayar pajak saat mengurus balik nama sertipikat tanah warisan. Alasannya sederhana: dulu orang tuanya sudah bayar pajak saat membeli tanah, jadi menurutnya ahli waris tidak perlu bayar lagi.

Sekilas alasan itu terdengar masuk akal. Tapi, bagaimana aturan sebenarnya? Mari kita bahas dengan bahasa sederhana.

Apa Itu Balik Nama Sertipikat Warisan?

Balik nama karena warisan adalah proses administrasi di kantor pertanahan agar sertipikat tanah yang tadinya atas nama orang tua, resmi dialihkan ke nama ahli waris. Nah, proses pengalihan hak inilah yang membuat muncul kewajiban pajak.

Jenis Pajak yang Berlaku

1. PPh (Pajak Penghasilan)
   Untuk tanah warisan, tidak ada PPh. Jadi ahli waris tidak dikenakan pajak penghasilan dari warisan tanah.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
   Inilah pajak daerah yang berlaku saat ada peralihan hak, termasuk karena warisan. Besarannya diatur oleh pemerintah daerah (bupati/walikota).

Aturan di Cianjur

Di Kabupaten Cianjur, dasar hukumnya adalah Perda Kabupaten Cianjur Nomor 17 Tahun 2023. Aturannya sebagai berikut:

• Tarif BPHTB: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP).

• NPOPTKP untuk Warisan: Rp400 juta, tapi hanya berlaku untuk satu sertipikat tanah waris yang diurus pada tahun tersebut.

Contoh sederhana:

• Jika NJOP tanah warisan = Rp500 juta

• Dikurangi NPOPTKP (Rp400 juta) → Sisanya Rp100 juta

• Pajak 5% = Rp5 juta

Untuk sertipikat berikutnya yang diurus pada tahun yang sama, tidak ada potongan Rp400 juta lagi, melainkan langsung dihitung dari NJOP penuh.

Keringanan untuk Warisan

Selain NPOPTKP, ada potongan tambahan berupa persentase keringanan:

• Tanah pertama: mendapat potongan 50% dari pajak terutang.

• Tanah kedua: potongan 40%.

• Tanah ketiga: potongan 30%.

• Tanah keempat dan seterusnya: potongan 20%.

Kalau semua sertipikat diurus sekaligus dalam satu tahun, hanya satu sertipikat yang dapat potongan Rp400 juta, sisanya langsung kena pajak penuh meskipun masih ada keringanan persentase.

Kesalahan Umum Warga Cianjur

Banyak warga Cianjur baru mengurus balik nama tanah warisan ketika ada calon pembeli. Kalau tanah warisannya ada tiga, biasanya semuanya langsung diurus sekaligus.

Akibatnya, hanya satu sertipikat yang dapat potongan Rp400 juta, sedangkan dua lainnya dihitung penuh dari NJOP. Alhasil, pajak yang harus dibayar jadi jauh lebih besar daripada seharusnya.

Cara yang Lebih Bijak

Jangan tunggu sampai ada pembeli baru mengurus pajak warisan. Segera urus balik nama sejak sekarang, walaupun tanahnya belum ada rencana dijual. Lakukan bertahap: satu sertipikat per tahun.

Dengan strategi ini, setiap tahun Anda bisa memanfaatkan potongan Rp400 juta untuk satu sertipikat, ditambah keringanan persentase, sehingga pajak yang dibayar jauh lebih ringan. Dan ketika nanti ada pembeli, proses jual-beli juga jadi lebih cepat karena sertipikat sudah atas nama ahli waris.

Penutup

Pajak balik nama tanah warisan bukanlah pajak dobel, melainkan memang kewajiban yang diatur undang-undang. Tapi dengan adanya ambang Rp400 juta (NPOPTKP) dan keringanan khusus untuk warisan, beban pajak ini sebenarnya bisa sangat ringan — asalkan Anda mengurusnya dengan cara yang tepat.

Jangan menunggu sampai ada pembeli baru mengurus balik nama tanah warisan. Urus sekarang juga, satu tahun satu sertipikat, agar keringanannya maksimal dan Anda tidak terbebani pajak besar di kemudian hari.

Kalau merasa rumit, jangan ragu untuk berkonsultasi dengan notaris yang berpengalaman agar prosesnya lancar, sah, dan sesuai hukum.

Catatan Penting

Informasi dalam artikel ini benar pada saat tanggal artikel ini terbit. Namun, peraturan perundang-undangan bisa saja berubah di kemudian hari. Selalu pastikan Anda mengecek regulasi terbaru atau berkonsultasi langsung dengan notaris/PPAT untuk mendapatkan informasi yang paling mutakhir.